上海铜川路水产市场的上海水产市场竞争态势和竞争策略研究

七、八年前，铜川路水产市场动迁的消息 ，引发上海水产市场的建设热潮
，上海东方国际水产中心和上海江阳水产市场同时在2006年开工建设。铜川路水产市场没动迁，而随后的2007年和2008年间 ，上海水产市场却大起波澜
，最后以江浦路冻品市场 、秦皇岛路贝壳市场
、军工路国泰淡水鱼市场、十六铺海蜇市场的全部和浦东恒大冰鲜市场的半数进入东方国际水产中心告终 。

随着铜川路水产市场动迁的声音再次响起，上海水产市场新一轮洗牌在所难免 ，面对可遇不可求的关系到“前途和命运
”的发展机会
，上海各水产市场，厉兵秣马 ，积极备战
。

就上海水产市场的发展 、上海水产市场竞争态势和上海水产市场竞争策略等方面作一些探讨。 作为全国最大的水产品消费城市
，上海的水产品流通一直很活跃，历史很悠久 。1934年国民政府在上海复兴岛兴建的上海鱼市场 ，是中国设施最完善
、交易量最大的水产市场
。解放后到改革开放，期间几十年
，水产品实行统购统销，水产批发市场销声匿迹。1979年 ，上海的水产品购销政策开始逐步放开
，1985年，上海对水产品的生产流通全面开放 ，水产品流通便迅速发展 。从1979年国营水产企业设立具有水产批发市场雏形的6个水产品贸易货栈开始
，集体、个体户也相继在黄浦江沿岸自发开设水产品贸易货栈，到1996年 ，这些分布在杨浦 、南市
、虹口、宝山 、浦东
、奉贤的贸易货栈
，达到74家（正式注册登记的仅20家），其中国营9家 ，集体11家
，个体54家，集体中的相当部分转包给个体经营
。

上海水产市场 ，改革开放以来，走过了自发形成到规范发展、小货栈到大市场 、国营集体个体并举到股份制为主集体为辅的道路
，特别是由众多如“过江之鲫”的小货栈过渡到现在的10家左右的较大规模的水产市场，期间经过了很多变化 ，而每次变化的原因主要就是由上海城市建设改造
，而变化的结果是更多小型水产市场的消失。

上海水产市场最近的一次变化，开始于2006年底 ，结束于2008年 。2006年
，为了争取可能动迁的铜川路水产市场客户，为了安置因建设渔人码头而动迁的江浦路冻品市场客户 ，上海军工路水产品投资发展公司在杨浦区军工路2866号中国水产总公司上海公司的基地上
，改造兴建了上海东方国际水产中心
。同时，同样出于争取可能动迁的铜川路水产市场客户的目的 ，上海轩成物流有限公司在宝山区泰和路1700号上海江杨农产品批发市场边
，建设起上海江阳水产市场，两市场直线距离不超过十公里。

两市场竞争中 ，东方国际水产中心由于占有较好的硬件优势（有冷库、位置离江浦路市场最近）和软件优势（江浦路市场主要经营管理人员进入东方国际水产中心），江浦路冻品市场客户悉数来到东方国际水产中心 。恒大冰鲜市场（位于南浦大桥浦东一侧）因为世博会而被动迁
，东方国际水产中心挟已有300多家冻品客户入驻的优势，与嘉定马陆水产市场基本平分了恒大冰鲜市场的200多家冰鲜客户 ，随后
，秦皇岛路贝壳市场客户基本全部进入东方国际水产中心变得顺利顺章，而原位于军工路1233号上的成立于1998年的国泰淡水活鲜市场 ，其经营方因其规模小和盈利能力低下而放弃
，帮助其客户入驻东方国际水产中心。这一轮的竞争，以东方国际水产中心的胜出而告终
。但江阳水产市场也并非颗粒无收 ，少数贝壳
、活鲜、冻品 、冰鲜小客户入驻市场
，而铜川路水产市场活鲜大客户在江阳水产市场掷大资金装修，则是江阳市场最大的收获。 铜川路水产市场动迁 ，楼梯响了七
、八年
，最近一、二年间，相信人总该下来了 ，而一旦人真的下来了，必然会引发上海水产市场间新一轮的竞争
，必然会导致上海水产市场大洗牌 。这次的竞争，与以往相比 ，会异常激烈
，原因有二：

一是这次洗牌后的稳定期相对较长，因此各方会全力以赴
。据经验 ，每一次洗牌后
，到下一次有水产市场因城市改造而被动迁，是水产市场竞争的相对稳定期 ，而上海水产市场
，除铜川路水产市场外，其余都离中心城区较远 ，十年之内
，较少可能有水产市场因城市改造而被动迁。换言之，如这次在铜川路水产市场动迁过程中无法争取到其客户 ，以后十来年中，恁你再努力
，很难争取到水产经销商 。

二是上海相关水产市场“虚铺以待 ”铜川路水产市场客户太久，代价很大 ，因此各方志在一搏
。七 、八年前
，铜川路水产市场就说要动迁，上海有的市场是专门为此而建 ，如江阳水产市场
，如东方国际水产中心；有的市场寄以厚望，如上海西郊国际农产品交易中心；有的市场想分一杯羹 ，如上海恒大水产市场（为此而扩建了130多个商铺）
，如上海农产品中心市场（以冰鲜专业优势向综合水产方向发展）。

纵观上海各大水产市场，竞争各有优势 ，也各有劣势 。下面
，就此方面，作一些简要分析
。

1
、拟建的古浪路水产市场（暂名）

铜川路水产市场经营管理方准备在铜川路北向几公里的古浪路附近新建一个市场 ，规模大概在占地70-100亩，以争取铜川路水产市场的主要客户。

竞争优势：对客户熟悉；离现有市场近
，市场客户的生活不受影响，现有采购商不会流失；管理团队对业务相当熟悉；民营企业决策快、效率高 、手段灵活 。

竞争劣势：土地落实可能有难度；规模太小 ，只能安置铜川
、百川、利民几个市场的一小部分客户
，大部分客户必将流失；因规模小，成市难度大 ，只能做专
，难以吸引大客户
。

2 、江阳水产市场

上海江阳水产品批发交易市场，位于宝山区泰和路1700号（外环线和江杨北路交界处） ，2008年竣工交付使用。市场占地面积占地200余亩
，建筑面积12万平方米，由六幢交易大楼和一幢商务信息楼组成 。六大交易区内面积20至70平方米不等的商铺有1700余个 ，大型的地下
、地面、楼顶停车场
，同时可容纳机动车1500余辆 、非机动车3000辆。

竞争优势：2009年，相当多铜川路水产市场大客户在江阳市场的优惠政策下到江杨市场投入了较大资金进行装修 ，铜川路水产市场客户搬过去后，不用额外进行投资装修；交通、地理位置靠近外环线
，外省市来的车子通行方便；兄弟单位江杨农产品市场综合性程度高；2011年，由浙江温岭商人翁文斌投资建设的5万吨冷库投入运营 ，容易吸引冻品客户；现在空商铺相当多
，而且周围都是农田，发展空间相当大；控股股东是上海国盛集团 ，资金实力雄厚
，更加重视的是长远目标，因此在竞争过程中会用更多优惠措施吸引铜川客户
。

竞争劣势：该水产市场与相邻的兄弟单位江杨农产品市场协同乏力 ，很难体现其综合的优势；该市场上有蔬菜集团
，蔬菜集团上还有国盛集团，信息传递不畅 ，关注重点不同
，管理层次多，决策效率低。

3
、东方国际水产中心

上海东方国际水产中心 ，位于杨浦区军工路2866号，背靠黄埔江
，占地面积160多亩，建筑面积 15万平方米 ，有商铺1200多间
，冰鲜摊位100多个，冷库3座（储存量2万多吨） ，是上海目前最大、水产品综合程度最高专业水产市场 。

竞争优势：人气旺
，交易量大；冻品 、冰鲜
、贝壳、海蜇优势明显；现有大批固定采购商，可以资源共享 ，相互拉抬人气
。

竞争劣势：市场容量太小
，现空余商铺数仅150个左右，且位置不理想 ，对铜川路水产市场客户缺乏吸引力；市场交通布局和经营布局极不合理
，但调整空间不大，且调整的代价较大；铁路道口堵车 ，对争取铜川路水产市场活鲜客户不利；市场实际收益与投资时的收益估算差距较大，加大了决策难度。

4 、恒大水产市场

上海恒大商品交易市场
，位于浦东新区杨高南路4188号（近外环线），占地面积50多亩 ，建筑面积1.6万平方米
，拥有400个摊位，3个停车场 。

竞争优势：交通方便 ，新建了上百个商铺摊位
，专门应对铜川路水产市场搬迁客户
。

竞争劣势：地理位置稍偏，辐射局限性大 ，市场规模较小
，铜川路水产市场客户担心采购商流失。

5
、西郊国际农产品交易中心

上海西郊国际农产品交易中心，位于青浦区华新镇华徐公路3833号 ，是2008年新建的上海规模最大、建设标准最高的市场
，占地面积1658亩，总建筑面积45万平米 。

竞争优势：规模大；综合性强；本身现有空商铺比较多；远期发展空间大 、潜力大；曹安市场有可能整体入驻
。

竞争劣势：路途太远 ，在物流配送和组织化程度不高的现在，会流失很多采购商
，批发商去那里的意愿会较低；目前人气不旺，入驻客商也不是很多 ，现在主要靠经常搞展会
、促销拉抬人气。

6、上海农产品中心市场

上海农产品中心批发市场位于浦东新区沪南路2000号
，占地面积130亩，建筑面积近5万平方米 。市场于1998年1月投入运营 ，
，是一家综合性农副产品市场，水产品以冰鲜为主 ，是2008年原嘉定马陆水产市场关闭后
，100多家冰鲜经销商搬迁过去后形成的，冰鲜交易场地占地面积约30亩 ，冰鲜交易量占上海冰鲜交易量的60%
。

竞争优势：规模大
，综合性强，管理规范 ，品牌知名度高，交通方便
，冰鲜一级批发占有优势地位。

竞争劣势：地理位置偏远，辐射局限性大 ，据传
，政府规划可能在近期整体搬迁到浦东航头镇，规划占地面积500亩 。如此 ，该市场很难对铜川路水产市场客户产生吸引力。

7 、曹安沪太市场

曹安沪太水产市场
，位于闸北区沪太支路718号，是由当地一个行政村兴办的集体企业 ，主要经营包括四大家鱼在内的近10个淡水鱼品种
，是上海淡水鱼的一级批发市场
。

曹安沪太水产市场对现状比较满意，没有参与争取铜川路水产市场客户的意愿。

纵观上述情况 ，本轮上海水产市场的竞争
，将主要在前五个市场间展开 。 水产市场经营成本刚性增长，经营收入增加困难 ，新型水产品流通方式如产销直挂
、超市、专卖店 、专卖柜、网上销售等持续走强，特别是网上销售
，因其有效减少流通环节
、降低流通费用而颇受商家青睐，一些经营水产大礼包、冻品 、干货
、加工品和易保活而单价较高的水产品的客户 ，开始进行网上销售
，水产市场面临因客户流失和交易量下降的困难
。困境中，水产市场除了提高组织化程度和服务能力 ，开展电子商务、物流配送业务以提高市场辐射范围外
，重要的一条出路是吸引更多的客户入驻，最大限度彰显规模效应 ，以规模求效益
，而铜川路水产市场的动迁，为上海各水产批发市场提供了同样的大好发展机会。

那么 ，决定本轮上海水产市场竞争的成败的因素是什么呢？准备！机会从来

就是给有准备的人的 。下面
，就上海水产市场的竞争策略作一些探讨，提供给想准备想取胜的人做参考
。

1 、开展市场调研

市场调研,就是围绕铜川路水产市场动迁,做相关的调查研究 ，从而为本市场如何扬长避短，制订适合自身情况的竞争方法提供参考。

基于这样的目的
，市场调研主要从三个方面展开：铜川路水产市场动迁信息
、铜川路市场客户信息、竞争对手信息 。

对铜川路水产市场动迁信息的调研，主要关注其动迁进度 ，这关系到本市场准备工作的计划拟定
。提前量越大
，准备越充分，成功的把握越大。

对铜川路水产市场客户的调研 ，着重了解大客户的信息
，了解其主要经营品种 、货源来源
、主要销售方向、大致销售量 、业内地位（含与同行的关系）
、对上海主要水产市场的评价、动迁后去向的设想等 。

对竞争对手的调研，主要调查与本市场构成较大威胁的水产市场的二类情况：第一类是该市场的基本情况 ，包括现有客户数量 、客户类型、经营规模
、租金水平、结算方式 、经营服务特色
、服务项目及其收费标准
，该市场客户对该市场的评价，该市场管理团队的能力和敬业精神等
。第二类是该市场为竞争而做的准备情况 ，包括主要同那些水产客户接触、给出哪些优惠条件 、内部建设改造情况等。

2
、调整市场布局

铜川路水产市场的优势是海水活鲜（含国产的、进口的）和干货及其经营大户
，要吸引铜川路水产市场客户，必须有针对性的调整本市场的交易区布局 ，同时，由于大量客户的入驻
，人流量 、车流量加大，还要对本市场现有的交通布局做适应性调整 ，增加停车场 。另外
，要相应增加住宿房，并对本市场的排水
、供电系统做相应的改造 ，以满足新的需求。

3、调整客户摊位

争取铜川路水产市场客户
，首先是争取其大客户，而大客户对商铺的要求较高：面积要大 、位置要好；争取铜川路水产市场客户 ，重点是争取其海水活鲜客户和干货客户
，要按划行归市原则进行调整
。根据上述二点要求，市场要对现有客户的商铺和摊位进行调整。调整应当采用经济杠杆手段 ，根据合同到期时间
，提前逐步调整到位，平滑过渡 ，减少震荡，“虚铺以待
”铜川路水产市场的目标客户 。

4
、确定招商政策

由于铜川路水产市场客户各方都在争取
，因此，给予一定的优惠政策是必须的
。优惠政策包含租金价格（交易费率）、减免幅度 、减免期限、商铺位置等内容。优惠政策应当在对铜川路市场客户和竞争对手充分调研的基础上制定 ，切忌拍脑袋
，否则，过于优惠 ，造成不必要的损失
，优惠不到位，缺乏吸引力 。

5
、加强市场宣传

市场宣传 ，一方面是市场品牌形象推广的需要
，其本身也是招商方法的一种
。因此，水产市场不管在招商的准备阶段 ，还是在招商的实施阶段
，都应十分重视宣传。

市场宣传，在方法上 ，应当注重软性宣传、立体宣传 、愿景宣传 。

软性宣传，就是通过分析本市场的特点和优势
，在民生话题下，策划撰写各种文章 ，通过各级各类媒体
，对本市场进行宣传的一种宣传方法
。这样的方法，对水产市场而言 ，可行性很强
，宣传效果好，宣传成本低。

立体宣传 ，就是各种宣传方式
、各种宣传载体、各种宣传渠道一起上
，社会媒体和专业媒体一起来，平面媒体和音频 、视频
、网络媒体一起来 ，报纸、刊物 、单页一起来
，主流媒体和非主流媒体一起来 。这样的立体宣传，强化效果明显
。

愿景宣传要实 ，主要谈本市场将在经营
、管理、服务上的创新，谈本市场在为客户拓展销售渠道上的努力方向
，谈本市场在提高市场组织化程度上的设想，以增强客户对本市场的信心 ，让客户觉得跟着本市场能做大做强。

6 、 认真抓好三落实

争取铜川路水产市场客户
，其成败，对有的水产市场 ，是锦上添花；对有的水产市场
，是雪中送炭；对有的水产市场，则是生死存亡 。因此 ，一定要在思想上充分认识争取铜川路水产市场客户的重要性
，认识到这项工作是本市场一段时间内最重要的工作，主要领导要亲自下大力气抓。在这基础上 ，着力抓好三个落实：第一是组织落实
，设立专职工作机构；第二是人员落实，选配最得力人员 ，组建高素质工作团队；第三是培训落实，对工作团队就上述各项内容进行专业培训
。同时
，也应对相关的沟通技巧
、客户心理、营销策略及其手段 、礼仪知识、水产品基本知识等方面的内容作针对性的培训，提高工作人员的实战能力。

7
、 制定工作计划

凡事预则立 ，不预则废
，争取铜川路水产市场客户工作要想取得成功，同样需要“预” 。这里说的“预 ” ，就是针对上述工作
，应当制定推进计划
。工作计划要分类分项，细节决定成败 ，细致的分解是工作计划能否执行以及执行好坏的前提
，而能否作全面细致的工作分解，体现了管理人员的工作能力。上述工作计划要有目标 ，目标要分阶段
，目标要确定时间节点，目标要尽可能量化 ，实在不能量化的，也要有清晰的定性描述 。工作计划要有责任部门和责任人、配合部门和及其人员
。

通过对上述工作的分解和实施进度的制定
，使这项工作做到目标落实 、标准落实
、时间落实、部门落实 、人员落实，这样 ，责任边界清晰
，杜绝推诿扯皮，便于检查 ，便于考核。

人民币急挫引发震荡
，股指反弹仍有望延续

321理论源自于各路房产大神们对于成渝房价未来的展望共识，即内环核心上3 ，外环上1
，但最先兑现的不是重庆，而是成都 。从春节到成都的踩盘观察来看 ，完美兑现了这个神预期：成都三环以内二手均价达到建面15000
，一环核心的锦江区普遍30000+，二环内20000+ ，即便是不搭上学区，品牌光环的普盘
，占据地段之势，也能轻松在20000关口成交 ，既有量
，也有价
。

从1月成都二手房价和成交量来看，均价站稳15000已经是板上钉钉 ，这几乎是我之前推荐的核心网红盘的均价。实际踩盘来看
，这个价格非常真实，就连我以前住过的西二环的蔚蓝天地成交都在18000左右 ，房龄超过10年
，没有品牌，学区 ，顶级商业加持 。

而重庆的数据不容乐观
，1月平均成交价被甩开30%，最近三个月的成交量也比成都少了一半以上 ，可谓价量皆输
。

我们不禁要问，限购如此之严的成都
，房价涨得比重庆快，成交量比重庆大 ，重庆不限购
，门槛低，反而价量低迷 ，重庆到底这些年经历了什么？听我这个成渝地产老司机慢慢给你摆！

成都借限购提升和保护本地房价
，重庆任由全国人民割韭菜

实际上，仔细分析中国各大城市的限购限贷政策 ，核心目的就是拉高房价
，而非打压房价。但这个拉高也是有技术含量的，它建立在本地居民建仓完成之后 ，通常是对一个高房价区域先行限购
，然后慢慢推开，由中心高房价产生集聚效应 ，然后外溢到低房价区域，最后实现普涨 。

成都执行的限购政策堪称中国城市限购史上“教科书级的表演
”。首先是2016年房价飙涨到20000后
，对高新区和天府新区率先限购，许多原属于双流县后划入天府新区的屌丝盘瞬间凤变冰 ，一年不到
，涨幅超过100%
。这次限购在高位回收了流动性，防止了外来资金高位出逃 ，有效防范了金融系统性风险的发生。接下来
，成都陆续实施了限贷，限价 ，限捂盘
，可以说集齐了北上广深经常在玩的限购套路 。

但是这些传统调控工具还远远不够，在2017下半年 ，成都网红盘冲击20000高点失利的情况下
，成都成功祭出了人才落户这个大杀器，这也被行业人士认为是“变相打开限购”
。事情绝非这样简单。人才落户一经推出 ，从北上广等一二线回流的购房人群突然增加了一倍，天府新区
，高新区两大房价高地的人才中心居然排起了长队，一下子 ，20000这个高点非常轻松的突破 。2017年12月
，部分网红盘如龙湖晶蓝半岛等成交价已突破25000.

此举现在看来是成都在全球范围内寻找阶段性高位的接盘侠，由于通过学历落户购房的太多 ，成都后来又缩紧了政策
，高新区等热门区域即使有户籍，还必须要求连续两年社保才有购房资格
。政策大开大合 ，但每一次都体现了成都精致利民而又步步紧逼的智慧。

成都一直是走强省会
，藏富于民的路线，尽管多年在民间落得一个“吸血省会 ”的臭名声 ，但阻止不了全川9000多万人口对于成都置业的热情
，现在看来还变成了一个梦想 。成都还趁势推出了“蓉漂人才公寓
”概念，做出了房价比肩北上广深的实锤
。成都不是简单地限购“赶人” ，也紧跟流行趋势吸引需要的人才，这种意识和执行力在西部城市首屈一指
，连成都的劲敌-西安最近官方上都在大兴学习成都之风。

反观重庆，在地形多山地城建成本高的前提下 ，这十年都还是坚持多中心摊大饼的模式
，目前房价在全国的位置连前二十都进不了 。重庆部分经济弱区，大渡口 ，巴南
，沙坪坝均价比不上四川一个二级城市绵阳的房价，根本没有限购的基础
。而在2016年江北嘴猛涨后 ，重庆没有学习成都即时推出限购
，错过了这一副好牌，重庆到现在为止都没有一个拿得出的房价中心实现集聚。而且没有明确的有力度的人才政策 ，无视市场规律
，坚持收三无人员税和高档住宅税，削弱了大量潜在的想在重庆安家置业的人才 。

重庆的超低房价过去十年都给重庆人民带来了苦难 ，不仅全面跑输全国大盘，未能享受到应有的财产性收益
，而且未富先老，祖孙三代都只能被钉在重庆。卖掉一套重庆房（非网红盘） ，只能去三四线城市
。另外遇上生疮害病
，房产无法起到家庭安全器的作用。市民收入来源单一，无法从房产上获得投资机会 。不管是从家庭资产升值角度 ，还是投资机会的均等性
，在大城市体系里已经是公认的韭菜基地
。

房价低一定是经济出了问题，唯GDP模式既不健康也不利民

尽管2017重庆的GDP差一点就进了2万亿俱乐部 ，但是这十年来
，重庆高速的GDP增长，人民的财富 ，收入增长却没有跟上步伐。

据不完全统计
，重庆600多万常住人口中，只有10%的人的收入年薪达到十万（非家庭收入） ，有很多家庭总收入都没十万 。重庆的人均存款收入更是惨不忍睹
。下图是全国29城2017年的人均存款，重庆排倒数第二位
，人均存款比成都少了20%。当然这里面有水分是，重庆是一个省的人口体量 ，而成都是一个市
，2017年重庆还有14个国家级贫困县 。

不少专家以及民间智库也开始意识到，重庆通过增加债务规模来做大GDP的方式透支了未来的发展
。因为在新的经济周期 ，粗放型的人口红利增长模式正在被抛弃
，另外由于国家对于环保的日趋重视，许多落后产能面临直接淘汰。

而重庆是一个国有经济主导的体制 ，国企贡献了80%以上的GDP增长
，而重庆大部分国企都是做劳动密集型工业出身，去产能的大刀首先就要砍在这些国企头上 。首当其冲地就是濒临破产的重庆钢铁 ，尽管年年亏损
，但政府却在年年补贴，一些重钢工人表示有半年发不出工资 ，别说买房，就是平时吃饭都要靠父母救济
。这也是我一直不看好大渡口的原因。房价收入比研究重庆楼市特别有效 。

传统的重工业走向没路
，重庆的支柱产业-汽车制造业也好不到哪里去。从今年长安股份一月公布的数据看，福特车型的销量下滑了30%
。重庆政府马上补助了几个亿。颇有些东三省的作风 。轻研发重生产 ，且未根据市场需求还在生产大量低端车型
，是长安销量大幅下滑的主要原因，这也是重庆许多国企的通病：官僚风盛行 ，不尊重市场
，用行政替代市场之手配置资源，当然会受到市场惩罚
。

在金融市场 ，重庆国企的表现也差强人意。成都银行已在A股上市
，重庆银行IPO计划仍然无限期Delay,一个重要原因是财表过不了关，几项核心指标尤其是ROE （银行净资产收益率）下降 ，且利润增长过于依赖于政府平台 。三驾金融马车中的另外一驾-重庆农村商业银行
，在更早以前，因为职工应付薪酬增长过快影响净利润增长遭到了当时负责审计的四大会计师事务所的警告 ，尽管早在香港上市，但农商行的股价过去长期低迷
。

在新经济时代
，房价成为了大城市经济的晴雨表。经济不好的城市，一般房价也表现平平 。尽管这个逻辑关系在书本上是没有的 ，也没有官方承认
，但摆在眼前的事实告诉我们：重庆还是一个典型的计划经济体，虽然国家给予了“内陆开放高地 ”的定位 ，但重庆的产业招商
，布局，资源配置 ，城市规划
，融资等都需要行政资源来保障和执行
。

成都显然依靠高房价的魔力，率先完成了产业升级。成都并不是个例 ，以房价作为抓手
，助推产业升级，是各大二三线城市的法宝 。武汉 ，合肥也是这样操作的
。你无法指望产业等着国家补贴来升级，缺乏自我造血功能的企业
，和沿街乞讨的乞丐没什么区别，靠天吃饭 ，哪天城市升级赶你走饭碗就没了。

成都东进西控南拓北改超前规划
，值得重庆学习

比起重庆乱成一锅粥的规划，成都于2017年7月推出的东西南北中战略规划 ，又给本就火爆的楼市“浇了一桶油
” 。

成都之前从来没有这样的规划
，传统的城市格局是“东穷西贵，南富北乱” ，地区之间的贫富差距较大。这项规划一出台
，成华区受益最大
。这个区域有点类似于重庆的西区：沙坪坝大渡口九龙坡区的合体，过去一直属于成都富人不怎么去的工业区。我们所熟知的网红店钢管厂五区小郡肝就是从这里出来的 。

成华区以前的穷不亚于重庆的西区 ，万象城入驻其实也没多大改观
。真正的改观是2016年成都突然打出了“天府门廊-攀成钢 ”的概念
，成华区获得了“攀成钢”这个新富人区的房价外溢。攀成钢本来是无缝钢管厂的地盘，按理说和大渡口一样属于不毛之地 ，2012年成都市拿出壮士断腕的决心，直接把这个规模庞大的厂区拆了
，规划为高品质的富人区，一时间也引起了民间的争议 。但不管如何非议 ，政府规划大过天
，五年间，大牌开发商云集 ，先后有九龙仓
，仁恒，新鸿基 ，新加坡吉宝
，绿地等高价拿地，如今 ，攀成钢的楼盘全是30000+的明星盘
，房价让普通成都老百姓既难以理解，也无力购买
。

虽然攀成钢板块行政上属于锦江区 ，成华区在经济上得到了助力，过去的房价洼地也开始起飞。1月龙湖三千里的成交价已超过25000
，按照2008年8000多购入的成本价，溢价已超过300% ，回收现金超过140W
，卖掉到重庆完全可以全款一套渝中区的明星盘万科锦程，面积还比之前大 。

通过合理的城市战略规划+富人区的外溢效应 ，成华区可谓是完成了一次“凤变冰
”
，城市面貌，居民生活水平得到了非常大的改观
。这种改变就好像是大渡口区变成了渝北区 ，走在接近三环的塔子山
，曾经的城乡结合部，无法想象塔子山公园变得那么漂亮 ，周围是一大堆30000+的高端网红盘。

成都东进来势凶猛
，2倍虹吸魔咒初现，重庆的机会在哪里？

攀成钢外延一直是成都之痛 ，因为受制于龙泉山脉的阻隔，也导致成都东进困难重重 。但在成渝新高铁修通后
，成都虹吸效应得到增强
。

2倍虹吸魔咒，指的是当中心城市房价是外围2倍时 ，资金会加速往中心聚集
，这也是我们常常说的虹吸。这个资金不仅仅是购房的资金，也包含其他的民间投资 ，政府投资等热钱
，它会让中心房价越来越高，经济越来越强 ，外围中小城镇房价越来越低
，青壮年人口流失，老龄化加剧 ，经济越来越弱 。

在2008周期
，成都就抓了一把这样的行情。我所居住的小区房价高达8000+，重庆的龙湖紫都城等品质楼盘套内才4000多 ，换算成建面价格，其实那时候的价差比现在还大
。现在比较让人担心的是
，重庆对于“西进”似乎并不感冒，而且从实际操作来看 ，几乎已是不可能完成的任务。因为要腾挪西区落后的高污染产业
，需要付出极大的拆迁成本，现在搞西进为时已晚 。除非跨过中梁山 ，再造一个高品质的新城出来
，也精心打造一个类似于攀成钢的富人区，以我的脑洞 ，无论如何也想象不出来
。

目前还有一丝喘息机会是：1
、成渝高铁还跑不出350的理论速度
，据说没有使用最先进的复兴号，只要跑不进一个 ，成渝同城化的经济协同效应就不明显
，虹吸缺乏硬件支撑；二是成都主城均价对重庆主城均价分化比还没达到2倍，对于资金来说无法构成戴维斯预期；三是成都四限+摇号 ，门槛较高，外来投资者无法进场随意扫货
，反倒是成都人到重庆来低价抢筹。

成语摇钱树第24关是什么成语？

盘面观察

周四股指低开冲高震荡，三大股指涨跌不一 ，两市成交额合计8406亿 。盘面观察
，煤炭板块、房地产 、银行
、光伏设备等板块涨幅居前，教育、医疗器械 、证券
、食品饮料等板块跌幅居前
。两市涨停93家 ，跌停92家
，北向资金净卖出额6.37亿元。沪指涨0.58%，报2975.48点 ，深成指跌0.23%
，报10628.92点，创指跌1.83% ，报2227.65点 。

后市展望

今天行情出现分化
，表现沪强深弱
。沪指早盘冲击3000点未果，午盘前后受到人民币兑美元再出现急挫影响回落震荡整理 ，两市股指全日基本围绕5日均线进行反复争夺。不过，各大股指都收在5日均线之上
，且包含处理之后都完成了底分型构造，后市反弹行情仍有望延续 。由于今天是节前兑现现金的最后一天 ，冲高减仓节奏符合预期
，但并未破坏反弹的结构和节奏
。从板块方面来看，基建、消费和赛道股三方面都出现了分化 ，银行地产走强 、证券建筑走弱
，白酒走强、食品饮料走弱，锂电光伏走强
、半导体数字经济走弱 ，说明节前缩量的资金效应难以支撑各板块全面走强
，只能寻求结构轮动和平衡。由于疫情数据方面和经济增长预期都出现了边际改善，节前各地消费券政策扶持 ，提振市场信心
，但节日期间美联储议息靴子还没落地，导致人民币汇率再度承压 ，值得注意的是，近期人民币快速贬值期间并没有导致北向资金的流出
，相反，将减轻因国内疫情反转而导致的外贸出口压力 ，这样
，拉动经济三驾马车都有望边际改善，从而稳定经济 。从5分钟级别走势结构来看 ，沪指创指都走出了趋势背驰反转走势
，后市有望延续反弹行情，沪指仍有望挑战前低3023点阻力位 ，观察是否重叠3023点来判断反弹强弱。

操作策略

建议主要关注基建、消费和赛道股的轮动机会
，短线超跌反弹优先关注赛道股的轮动，中线逢低布局银行 、地产
、建材、白酒 、食品饮料
、快递等稳增长板块
。

广发?证券高级投资顾问 罗利民 ，执业证书编号：S0260611010126

成语摇钱树第24关是什么成语？——谜底：凤毛麟角
，

凤毛麟角?

拼音： fèng máo lín jiǎo

解释： 凤凰的羽毛，麒麟的角。比喻珍贵而稀少的人或物 。

出处： 南朝·宋·刘义庆《世说新语·容止》：“大奴固自有凤毛
。 ”《南史·谢超宗传》：“超宗殊有凤毛。
”《北史·文苑传序》：“学者如牛毛 ，成者如麟角 。”

举例造句： 全县只考上你一个，无论如何是凤毛麟角
。 ★梁斌《红旗谱》二十

拼音代码： fmlj

近义词：?百里挑一

反义词：?俯拾即是、多如牛毛

灯谜： 最稀罕的东西

用法： 作宾语 、定语；指稀有之物

英文： black swan

故事： 南朝时期著名的诗人谢灵运的孙子谢超宗很有才学
，他担任新安王刘子鸾的常侍，他写各种文告十分精彩 ，孝武帝夸奖他有凤毛。右卫将军刘道隆听孝武帝夸他有凤毛
，以为有稀罕之物，于是到谢家寻找 ，找了半天也没找到 。