金志国的青啤故事

青岛啤酒公司前身为国营青岛啤酒厂，始建于1903年，是我国历史最悠久的啤酒生产企业。其生产的青岛啤酒为国际市场上最具知名度的中国品牌之一，已行销70多个国家和地区。1993年，青岛啤酒股份有限公司成立并进入国际资本市场，公司股票分别在香港和上海上市，成为国内首家在两地同时上市的股份有限公司。九五 ”以来，青岛啤酒公司在“大名牌战略”带动下，实施了“名牌带动”式的资产重组，率先在全国掀起了购并浪潮。青岛啤酒公司在国内17个省市拥有48家个啤酒生产厂和3个麦芽生产厂，构筑了遍布全国的营销网络，现年啤酒生产能力达500万吨。

原料危机：

大麦、啤酒花等主要原材料价格大幅上涨，使一直保持近15%增长速度的中国啤酒行业迅速陷入危机。二者占据了啤酒原料成本的大部分，其中仅大麦所占份额就达40%。

由于干旱导致的澳大利亚大麦出口急剧减少和加拿大大麦出口扩张有限直接影响了中国进口大麦的价格。二者是中国最大的大麦进口国，占据了中国大麦进口量90%的份额,而国内啤酒行业使用的大麦有近一半依靠进口。

尽管青岛啤酒尚未透露2007年具体利润额，不过据青岛啤酒2007年上半年报显示，其啤酒销量255.9万吨，同比增长12.4%，其净利润达到3.6681亿元，增长幅度达69.2%。

“面对巨大的成本压力，青啤首要的任务就是活下去，能够活下去就是胜利。”青岛啤酒董事长李桂荣曾如此表示。“我们将通过价值链整合来实现利润的增长，努力降低消耗。 ”金志国说。据他透露，青啤主要过强化集团化采购、调整产品结构、工艺技术改进等措施消化成本上涨的压力。目前，青啤正在组建战略投资中心、制造中心和营销中心，希望借此实现由小价值链到大价值链的整体转型。据悉，组织架构调整后的各板块负责人已经陆续到位，原青啤华南区总负责人、集团副总裁严旭被聘任为集团营销总裁，原来的总酿酒师樊伟被聘任为生产运营总裁。与青岛啤酒的应对方式不同，青啤的老对手——燕京啤酒(000729行情,股吧)和华润雪花开始将触角向产业链前端渗透。据燕京啤酒董事长李福成透露，燕京啤酒计划在国内打造5－6家大麦原料基地，以应对国际大麦价格疯长。据悉，燕京啤酒规划的大麦原料基地产能有望达到20多万吨。除了燕京啤酒，华润雪花也有类似动作。去年，华润雪花已经与国内重要的啤酒花生产商新疆兵团农二师二十七团达成长期合作协议。该兵团目前已种植3500余亩啤酒花新品种，并计划用三年的时间将啤酒花种植面积扩大到8000亩。

整合、扩张并举，有危就有机。

在金志国看来，眼前啤酒业的寒冬将给啤酒业带来一次重新洗牌的机会。“啤酒业的冬天将持续3－5年，能挺过这段时间的小企业不多，即将被淘汰的一大批企业给大啤酒企业带来并购机会。”金志国说。

据国内一家啤酒企业的统计数据显示，2006年，华润雪花、青啤、燕京等国内前10大啤酒企业所占的市场份额为66.8%，显然还有不少集中空间。对此，青岛啤酒战略发展总部部长黄克兴曾表示，青啤的并购对象将是产能在20万吨以上、效益较好、符合市场布局要求的啤酒企业，重点锁定省会城市。除了青岛啤酒，华润雪花、燕京啤酒等国内一线啤酒巨头都表示过强烈的扩张欲望。华润雪花大股东华润创业副总经理邝文谦曾表示，该集团今年的资本性开支中40亿港元将投入啤酒业务上。据他透露，去年华润雪花收购的10家啤酒厂，令其总产能提升了25%。

一位土地研究人士告诉记者，燕郊的土地乱象不是个案。其背后主要是土地指标被非法滥用或提前透支。“三河市商品房开发量这么大，住宅性质的土地指标显然不可能有这么多。”

一个名为“等落者-等待落宗的一大群 ”的微信群已经迅速聚集500人。群友基本是河北省三河市燕郊镇区域内涉及房屋产权无法“落宗”的业主。

宗地是土地登记的基本单元，也是地籍调查的基本单元。房产落宗是通过建立起房屋和所在宗地的关联关系，生成唯一的不动产单元代码。落宗的基本原则之一，就是地上建筑物的性质和土地使用性质必须相同。举个例子，如果土地是50年产权的商业用地，地上建筑物却是70年产权的商品住宅，则判定为不一致。

此次“落宗”问题大约涉及燕郊十几个商品房小区，事件在两个月内迅速发酵。针对河北燕郊多个小区存在的不动产登记产权缩水、不能过户、不能落宗等问题，国土资源部部长姜大明最新表态是，“现在正在解决。已经有一部分住宅通过了解历史情况、完善手续，可以登记了，估计在不长的时间，这个问题就会解决完毕。 ”

2月7日，燕郊落宗事件有了突破性进展。福成五期一名业主已经成功办理不动产登记，并取得证书。

等待“落宗”

国土部表示对此高度重视，考虑到历史客观实际情况，国土部在请地方调查的同时，也已派人去了解情况。了解清楚后会提出一个解决办法。

但燕郊等待“落宗”的业主们仍然非常焦虑。

燕郊此次大范围的“落宗 ”问题，始于三河市开始施行不动产统一登记。根据《三河市国土资源局关于实施不动产统一登记有关事项的公告》规定，自2016年12月1日起，三河将全市土地登记、房屋登记、林地登记等不动产登记的职责整合到三河市国土资源局，并成立三河市不动产登记中心，负责承担三河市不动产登记具体业务。按照“不变不换”原则，以前依法取得的各类不动产权属证书继续有效，权利不变动，证书不更换。在权利人依法办理变更登记、转移登记等不动产登记时，更换新的《不动产权证书》。

正是在更换《不动产权证书》过程中，大量住户发现，70年房本上所录入的建设用地原来并非住宅用地，有的是工业用地，有的是绿化用地，有的更是违章用地。

根据业主们提供的名单，目前包括首尔甜城、燕郊美林湾 A区、电子城(600658,股吧)小区、冶金小区、燕灵西区、天子庄园三期、福成五期、福成二期、中建二局、地矿家属院小区、高尔夫公寓、东方御景、燕潮家园、燕馨小区、首钢小区、紫竹园等十几个小区、近万套商品住宅，都在不能落宗的范围内。根据规定，房屋不能落宗，则不允许进行买卖交易，不能向银行申请抵押贷款，也不能办理房产继承。

违法乱象错综复杂

“落宗”问题可能只是掀开了燕郊土地违法乱象的一角。这其中还掺杂涉及其他违法乱象问题。

燕灵西区一位业主告诉报道记者，除了土地性质不统一，燕郊部分小区还涉及房产证产权年限信息模糊等问题。“一部分人房产证标明了产权年限，但一部分人的房产证上面是没有年限的。关于这个问题，我们也曾向河北省三河市副市长反映。副市长的反馈是可能当时房管局办理(手续)时不规范，政府会追责。 ”

上述业主还有担忧，燕郊目前的商品房小区还有一部分涉及非法建设用地，即集体土地被非法建设并出售，也即“ 小产权房 ”。“对于这部分，我们需不需要缴纳土地出让金?但如果要缴纳出让金，应该由谁来承担?”

时过境迁后，追责恐怕也是难题。根据东方御景业主提供给记者的购房材料，业主与开发商签订的商品房买卖合同上标明为70年产权，商品房预售许可证上房屋用途性质为住宅。但当查询这家名为“三河燕郊开发区房地产开发有限公司”的开发商时，记者发现这家成立于2000年10月28日的公司，在2006年11月28日已经由于未按时参加年检而被吊销营业执照。

关于无法落宗问题，除了燕郊之外，记者发现石家庄(楼盘)的藁城区以及正定县，还有河北沧州(楼盘)市、邯郸(楼盘)市、新乐市部分小区都存在类似问题。在河北的网络问政平台上，石家庄的普通住户也在反映房屋不能落宗的情况。在一则新乐市国土资源局的回复中，明确写着“经不动产登记中心调查核实，未找到该小区相关土地手续，不能落宗。 ”

土地指标滥用

地产分析师认为，燕郊土地乱象背后就是土地指标的问题。“每年全国都会根据5年发展规划确定开发强度指标，根据开发指标和18亿亩土地红线指标确定开发量。比如三河市的指标，每年大约在150-200公顷。一般住宅用地比例只有10%-15%。这是社会发展协调的需要。另外包括教育、医院等公共管理的土地比例一般是15%-20%，超过住宅用地比例。但燕郊根本用不了那么多的工业或者商业用地，反而是住宅用地需求旺盛。所以，地方政府就在其中先上车后补票，提前把部分非住宅属性变成住宅属性，以后再改过来。”

记者发现，提前透支或滥用土地指标在全国各地都较为普遍。

据郑州(楼盘)大学法学院副院长、中国民主促进会河南省委常委沈开举调研，自2011年开始郑州市已没有耕地占补平衡指标储备，当年需耕地占补平衡指标约11万亩，全市全年缺口在8万亩左右。在建设用地指标方面，甚至已经开始寅吃卯粮。据沈开举调研，2010年和2011年郑州市的建设用地指标均是7500亩，2010年郑州市实际用地是1.8万亩。也就是说，即使2011年不再使用1亩土地，还欠下1万多亩建设用地指标。据河南当地媒体报道，新乡(楼盘)一些县的土地利用指标在2013年时就已透支到2020年。

中山(楼盘)的土地指标早已被“透支 ”到了2020年后。土地严重“透支”，成为制约中山工业产业发展以及重点建设项目落地的核心因素，甚至出现“有项目无土地”的窘境。